关于公开征求《池州市物业管理办法（征求意见稿）》意见的公告

为规范物业管理活动，提升物业服务水平，维护业主、物业使用人和物业服务人的合法权益，营造良好的生活环境，促进和谐社区建设，市住房城乡建设局对《池州市主城区物业管理暂行办法》（池政〔2011〕52号）进行了修订，形成《池州市物业管理办法（征求意见稿）》。现向社会广泛征求意见和建议，请将修改意见和建议依据于12月2日前反馈。

联系人：冯君，联系地址：池州市房地产管理处，联系电话：0566-2310251。

征集方式：

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2.邮箱：839603748@qq.com。

附件：1.《池州市物业管理办法（征求意见稿）》

2.征求意见反馈表

池州市住房和城乡建设局  

2021年11月2日      

附件1

池州市物业管理办法

（征求意见草稿）

第一条  为了规范物业管理活动，提升物业服务水平，维护业主、物业使用人和物业服务人的合法权益，营造良好的生活环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》《安徽省物业管理条例》以及有关法律、行政法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条  本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务人，由业主和物业服务人按照物业服务合同约定，对建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

第三条  本办法适用于本市行政区域内住宅小区物业管理活动及其监督管理。

第四条  物业管理应当遵循党建引领、业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则。

第五条  市、县（区）人民政府住房和城乡建设或者房地产行政主管部门（以下简称物业管理行政主管部门）应当加强对本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。街道办事处、乡镇人民政府应当明确物业管理机构，配备物业管理人员，履行辖区内物业管理活动的监督管理职责。

第六条  市人民政府物业管理行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：

（一）拟定、制定和宣传物业管理活动的相关政策措施；

（二）指导各县（区）依法开展物业管理相关工作；

（三）制定物业检查、考核标准和技术规范等；

（四）实施物业管理诚信档案制度，建立健全诚信监管体系；

（五）建立并推广使用统一规范的智慧物业管理服务平台（以下简称物管平台）；

（六）监督、管理建筑物及其附属设施的维修资金（以下简称专项维修资金）；

（七）指导、监督物业管理招投标活动，指导和规范物业管理市场行为、重大物业管理纠纷与投诉的处理；

（八）制定小区管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同、承接查验协议、装饰装修管理服务协议等示范文本；

（九）法律、法规规定的其他职责。

第七条  县（区）人民政府物业管理行政主管部门具体负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：

（一）指导、监督街道办事处、乡镇人民政府依法开展物业管理相关工作；

（二）做好前期物业服务合同、临时管理规约、物业服务合同、承接查验、业主委员会有关材料备案工作，物业配套用房的核验工作；

（三）负责对专项维修资金的使用进行指导、监督；

（四）采集、核查物业服务企业信用信息，建立相关物业管理档案，并接受查询；

（五）指导监督物业管理招投标活动，物业管理日常纠纷与投诉的受理；

（五）指导、监督物管平台的使用；

（六）组织开展物业管理相关工作人员的培训；

（七）法律、法规规定的其他职责。

第八条  市、县（区）相关行政管理部门应当按照各自职责，做好相关行政执法和监督管理工作：

（一）住房城乡建设行政管理部门负责建设工程质量监督管理工作，监督建设单位履行建设工程质量保修责任,受理房屋质量问题的投诉；

（二）公安机关负责依法查处住宅小区内影响公共安全、公共秩序的违法行为，对监控安防等开展监督检查，协助参与交通安全纠纷处理，协助开展房屋租赁的监督管理工作；

（三）司法行政管理部门负责指导物业管理纠纷人民调解工作；

（四）民政行政管理部门负责居（村）民委员会指导、监督业主大会、业主委员会开展自治管理活动的监督，针对拆迁安置小区要适时组建城市社区，切实履行对进驻安置小区的物业服务人的各项工作进行指导和协调；

（五）消防行政管理部门负责对住宅小区内消防工作实施监督管理；

（六）生态环境行政管理部门负责住宅小区以及周边环境保护工作的监督管理，依法查处违反环保法律、法规的行为；

（七）自然资源和规划行政管理部门负责按配建标准审批新建项目物业管理配套用房以及物业管理区域内违法建设的认定；

（八）城市管理行政管理部门负责查处装修过程中擅自变动房屋承重结构，违法搭建建筑物、构筑物等违法行为；

（九）人民防空行政管理部门负责对人防工程设施的建设与使用进行监督检查；

（十）市场监管行政管理部门负责电梯等特种设备安全和物业服务收费的监督检查；

（十一）发展改革行政管理部门负责物业服务收费标准的制定和调整，规范物业服务人收费行为等工作；

（十二）经济信息化行政管理部门负责协调通信运行设施保护等工作。

其他相关部门根据各自职责配合做好物业管理工作。

第九条  加强社区党组织、居民委员会对业主委员会和物业服务人的指导和监督，建立健全社区党组织、居（村）民委员会、业主委员会和物业服务人议事协调机制。

在业主委员会和物业服务人中，设立中国共产党的组织。鼓励和支持符合条件的中共党员业主通过规定程序担任业主委员会委员。

第十条  市、县（区）物业管理行政主管部门应当加强对物业服务人的动态管理，定期对物业服务人的服务质量进行考核。

第十一条  住宅小区内已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十或者首批物业交付满三年的，建设单位应当按照《安徽省物业管理条例》的规定向县（区）物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府报送筹备成立首次业主大会会议所需的文件资料。

符合首次业主大会会议召开条件，但未及时召开大会的，建设单位、前期物业服务企业或者业主可以向街道办事处或者乡镇人民政府书面提出召开首次业主大会会议的报告。街道办事处或者乡镇人民政府应当自接到报告之日起四十五日内，依照《安徽省物业管理条例》的有关规定，组织成立业主大会会议筹备组，筹备召开首次业主大会会议。

首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。

第十二条  住房城乡建设、自然资源和规划、人防、消防等单位，应当对首次业主大会筹备组就筹备成立业主大会所需要的信息资料查询依法予以配合。

第十三条  提倡采用信息化技术，改进业主大会集体讨论、征求意见和投票表决方式。

物业管理行政主管部门建立的物管平台，应当具备公示公告、集体讨论、征求意见、投票表决等功能。

业主在物管平台的注册信息应当与其不动产登记信息一致，并享有与其专有面积相对应的表决权重。

业主可以在物管平台上依法行使业主权利，实名参与讨论、发表意见、投票表决。

业主有权选择网上投票或者纸质书面投票方式参与表决，同一业主同一事项网上投票和纸质书面投票结果出现不一致时，以书面投票为准。

在物管平台上发布公告、征求意见的期限不得少于三十日。进行投票表决的，网上投票期限不得少于七日。

第十四条  建立健全业主委员会运行监督管理制度，街道办事处（乡镇人民政府）作为业主委员会制度的责任主体，要按照行政组织和业主自治相结合的原则和规定程序，加强业主委员会的行为指导和组成人员资格的审核把关，推荐社区党组织、居委会成员通过合法程序兼任业主委员会主任或委员，鼓励和支持符合条件的中共党员、党代表、政协委员、人大代表业主通过规定程序担任业主委员会委员。

业主委员会由业主大会选举产生。

业主委员会委员和候补委员名单应当在住宅小区内显著位置和物管平台上公示。

街道办事处（乡镇人民政府）要督促业主委员会按职履责，对不履行职责的，街道办事处（乡镇人民政府）应当责令其限期履行职责；逾期仍不履行的，街道办事处（乡镇人民政府）可以指导召开业主大会会议，调整或者重新选举产生新的业主委员会，共同决定小区重大事项。

第十五条  新建物业实行前期物业管理。在业主大会选聘物业服务人之前，建设单位应对依法选聘物业服务企业实施前期物业管理，并与其签订书面物业服务合同，对前期物业管理的内容予以约定。

第十六条 物业服务用房的配置应当符合下列规定：

（一）物业管理区域物业总建筑面积五万平方米以下的，按照不少于建筑面积一百五十平方米配置;

(二)物业管理区域物业总建筑面积二十五万平方米以下的，按照物业总建筑面积千分之三配置;总建筑面积超过二十五万平方米的，超过部分按千分之一的标准配置;

(三)物业服务用房应当在地面以上，相对集中，同一项目一般不得超过三处设置，便于开展物业服务活动，并且具备采光、通风、水、电、通信等正常使用功能和具有独立的通道。

物业服务用房不得计入公摊面积，所有权属于全体业主。建设单位应将具备基本办公条件的物业服务用房无偿移交给物业管理单位，并提交登记证明。

第十七条  新建物业交付使用前，物业服务企业和建设单位，应当按照国家有关规定和前期物业服务合同约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验；未进行承接查验的，不得交付使用。物业服务企业不得承接未经查验或者查验不合格的物业。

承接查验应当邀请部分业主代表参加。

第十八条  建设单位在办理承接查验时，应当按照国家和省有关规定向物业服务人移交物业使用、维护、管理必需的相关资料。

前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备以及相关资料移交业主委员会或者另聘的物业服务人。无业主委员会或者另聘的物业服务人的，应当移交物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府代管。

建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议。物业交付时，建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。物业服务企业应当将物业承接查验资料建档保存，业主有权免费查询。

第十九条  前期物业管理期间，有下列情形之一的，建设单位应当依法重新选聘物业服务人，并监督物业服务企业之间依法交接：

（一）前期物业服务合同期满，业主大会尚未成立，物业服务企业不愿意续签合同的；

（二）物业服务不符合履约标准，建设单位要求限期整改，物业服务企业逾期拒不整改，或者整改达不到要求，建设单位依法依约提前解除合同的；

（三）物业服务企业擅自退出的；

（四）物业服务企业被吊销营业执照的；

（五）法律、法规规定的其他情形。

重新选聘物业服务企业前，建设单位应当就新物业服务企业服务内容、服务标准和收费标准等征得已销售物业总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并在住宅小区内显著位置和物管平台上进行公示，公示期限不得少于三十日。

第二十条  前期物业管理期间，物业服务企业退出的，新物业服务企业进入前，由建设单位承担相应管理责任。

建设单位已经注销或者无法承担相应管理责任的，前期物业服务企业退出九十日前，应当书面告知业主、街道办事处或者乡镇人民政府。具备成立业主大会条件的，街道办事处或者乡镇人民政府应当在物业服务企业退出前，组织成立业主大会，决定管理模式。不具备成立业主大会条件的，由街道办事处或者乡镇人民政府组织管理。

第二十一条  鼓励业主自治组织、建设单位、物业服务人委托第三方评估机构，开展物业项目承接查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。

第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务，出具的评估报告应当真实、客观、全面。

第三方评估机构对物业服务人履约情况的评估结果，可以作为业主大会是否续聘物业服务人的参考。

第二十二条  物业服务人应当具备为业主提供专业服务的能力，并在承接项目前，将营业执照、主要负责人、固定办公场所、联系方式和人员相关信息书面告知项目所在地物业管理行政主管部门。

物业服务人应当按照有关法律、法规规定和物业服务合同约定以及有关物业服务行业技术标准提供专业化服务。

物业服务项目实行项目负责人责任制。物业服务人更换物业项目负责人，应当及时告知业主委员会、物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府。

第二十三条 建立物业服务企业星级评定制度。市物业管理行政主管部门制定星级评定标准和评定办法并组织实施，各级物业管理主管部门负责建立企业诚信档案，并结合日常考核、行为监管等实施动态管理。

第二十四条  建立住宅小区分类管理制度。各县（区）要根据住宅小区规模、建设年代、居住环境等对住宅小区进行分类，并按照类别选择相应星级的物业服务企业。

第二十五条  物业服务人应当将物业服务合同约定的物业服务人名称、服务等级标准、收费项目、收费标准、收费方式等内容全面公开公示，主动接受监督。业主对公示内容有异议的，物业服务人应当及时答复。

物业服务人应当开展生活垃圾源头减量与分类宣传指导，引导、动员居民分类投放生活垃圾，督促卫生保洁人员做好本区域生活垃圾分类收集以及生活垃圾收集设施的保洁工作。

物业服务人发现住宅小区内有违法行为的，应当及时向城市管理、公安等有关部门报告。

鼓励物业服务人采用新技术、新方法，推进智能化技术和装备在物业服务领域的应用，不断提高管理和服务水平。

第二十六条  物业服务人应加强对消防车通道、消防疏散通道、消防救援场地和消防救援窗口等场所及设施的管理，设置明显标识和禁止占用提醒。

物业服务人应当建立和完善物业管理应急预案，及时处理物业管理中的突发事件。住宅小区内有下列情形之一的，物业服务人应当在采取应急措施的同时，及时向街道办事处、乡镇人民政府或者相关部门报告：

（一）发生火灾、水患、爆炸或者自然灾害；

（二）发生传染病疫情或者群体性不明原因疾病；

（三）建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，严重危及业主、物业使用人及建筑物安全；

（四）发生群体性事件；

（五）其他严重影响业主、物业使用人正常生活的隐患或者事件。

第二十七条  物业服务收费应当按照有关规定分别实行政府指导价和市场调节价。

实行政府指导价的，发展改革部门应当会同物业行政管理主管部门根据小区类别、企业星级制定相应收费标准，并向社会公布；每三年对收费标准进行评估，根据评估结果调整收费标准。

实行市场调节价的，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则，由业主和物业服务人参照政府指导价在物业服务合同中约定；物业服务人不得擅自调整约定的物业收费标准。

第二十八条  物业服务费用可以在物业服务合同中约定采取包干制或者酬金制等形式。对于实行包干制收费的物业服务人，每半年至少公布一次物业服务费和物业经营性收益的收支明细。

物业服务人应当将不低于实收物业服务费百分之十的部分单独列账，专项用于物业共用部位、共用设施设备维修养护，每年公布一次收支使用情况，接受业主监督。物业服务企业撤出后，将剩余部分按有关规定移交。

第二十九条  业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。物业服务合同未约定或者未经业主同意，物业服务人自行提供的服务，不得向业主收取费用。

业主在转让物业时，应当结清物业服务费用等相关费用。业主出租物业，约定由承租人交纳物业服务费用等相关费用的，应当督促承租人按时交纳；承租人拒不交纳的，由业主承担相关费用，业主可以依法向承租人追偿。

已竣工但尚未出售的物业和已出售但尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用等相关费用由建设单位交纳。

物业服务人不得以业主不交纳物业服务费为由，对业主实施限制或者停止接房、供水、供电、供气等行为，以及侵犯或者限制业主权利的其他行为。

第三十条  市、县（区）人民政府应当加强对老旧住宅小区的改造。街道办事处或者乡镇人民政府应当组织老旧住宅小区业主成立业主大会，由业主大会决定选聘物业服务企业或者由业主自行管理物业。

对于暂时不具备物业管理条件的老旧住宅小区，居（村）民委员会可以建立社区物业服务中心，适当收取物业管理费用，为老旧住宅小区的环境卫生、绿化养护及公共设施设备的日常维护等提供基本服务。

第三十一条  住宅小区内禁止下列行为：

（一）装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构；

（二）侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备；

（三）违法搭建建筑物、构筑物；

（四）违反法律、法规和管理规约，以及未经有利害关系的业主同意，改变建筑物及其附属设施的用途；

（五）擅自改变房屋外观；

（六）在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；

（七）堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音；

（八）损坏公共绿化及其附属设施；

（九）违反规定倾倒垃圾、污水和杂物，焚烧垃圾；

（十）占用、堵塞、封闭消防车通道，妨碍消防车通行；

（十一）占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者其他妨碍安全疏散的行为；

（十二）违反规定摆摊设点、占道经营；

（十三）违反规定饲养动物；

（十四）高空抛物；

（十五）在建筑物公共通道、楼梯间、安全出口等公共区域私拉电线；

（十六）法律、法规禁止的其他行为。

违反前款规定的，业主委员会、物业服务人应当制止且做好相应安全防护措施。制止无效的，物业服务人、业主委员会应当及时报告有关行政管理部门。有关行政管理部门在接到报告后，应当依法予以制止或者依法处理。

第三十二条  业主或者物业使用人对房屋装饰装修的，应当事先告知物业服务人，物业服务人应当书面告知房屋装饰装修的禁止行为和注意事项。

物业服务人应当加强对房屋装饰装修现场的巡查，发现违规装饰装修的，应当及时制止；对拒不改正的，物业服务人可以按照管理规约的规定，禁止装饰装修施工人员进入住宅小区，并报告有关行政管理部门。业主或者物业使用人、装饰装修施工人员对物业服务企业巡查应当予以配合。

第三十三条  建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定，占用共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，应当优先供给业主、物业使用人使用，不得出售、出租给小区外的单位或者个人。

违反管理规约，占用公共场地停放机动车辆，经劝阻后拒不改正的，物业服务人可以请求公安机关依法处理，由此产生的费用由车主承担。

住宅小区内规划用于停放车辆的场地、充电设施无法满足业主需求的，经业主大会同意，并经相关行政管理部门批准，可以占用业主共有道路、绿地或者其他场地改造建设停车场、充电设施。改建的停车场、充电设施应当符合通行、消防安全等要求。自然资源和规划、消防、电力、公安机关交通管理等行政管理部门应当加强对改建工程的指导。

第三十四条  住宅物业需要筹集建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共用部分的用途或者利用共有部分从事经营活动的，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

涉及电梯改造的，需经全体业主同意，且符合规划、土地、建设、环境保护、消防管理等法律、法规和技术标准，依法办理相关批准手续。

第三十五条  设立综合物业服务费及公共收益资金监管账户，将住宅小区物业服务费及公共收益单独列账，接受物业主管部门监管和广大业主监督。住宅小区的公共收益属于全体业主共有。不得擅自挪用，不得以个人名义进行存储和管理。

业主大会成立前，建设单位或者前期物业服务人利用物业共用部位、共用设施设备获得的收益应当单独列账，扣除合理成本之后，属于业主共有。

成立业主大会后，物业服务人应当将业主共有的车位车辆停放费、公共经营收益单独列账，前述收益扣除合理成本之后，属于业主共有。

第三十六条  发生下列危及安全情形之一，需要使用专项维修资金的，由业主委员会、相关业主提出应急处置方案，或者物业服务人提出建议，经业主委员会、相关业主同意，并报专项维修资金代管或者监管部门审核后，直接申请使用：

（一）屋面、外墙体防水损坏造成渗漏的；

（二）电梯故障危及人身安全的；

（三）消防设施损坏的；

（四）公共护（围）栏破损严重，危及人身、财产安全的；

（五）楼体外立面有脱落危险的；

（六）专用排水、排污设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；

（七）其他危及房屋安全的情形。

应急维修费用应当向业主公示，并从相关业主的专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支。

第三十七条  业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。物业服务人可根据实际情况，将业主物业服务等费用缴纳情况在一定范围内予以公示。

业主未按照约定交纳物业服务费的，物业服务人、业主委员会可以通过上门催交等形式督促其限期交纳，逾期不交纳的，物业服务企业可以提起诉讼或者申请仲裁。

倡导公务员、企（事）业单位公职人员带头主动缴纳物业服务费用，将恶意欠缴、无故拖欠物业费的行为，纳入文明单位综合考核范畴。

第三十八条   本办法自发布之日起施行，池州市人民政府颁布的《池州市主城区物业管理暂行办法》同时废止。

第三十九条   本办法由市住房和城乡建设局负责解释。

附件2

征求意见反馈表

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